深圳楼市：你要记住一句话 只要中介打折给你的房子（你就不要碰）

我是报哥，你买房路上的指明灯，报哥是实战派，说的好听，不如做得实在。

以下精选问答内容来自 “收租的报哥”百家号，仅展示以前的部分案例！

会员提问：报哥你好，我感觉在深圳买房打新很热啊，前不久加了几个购房群，群里都在聊深圳可以打新的热门，想知道对于打新有什么建议呢？

报哥：你好，在房地产市场里，不少投资者喜欢投机炒卖，抱有侥幸心理，这背后其实有很大的风险。首先是政策风险，受政策影响，房地产市场是变化的，但终究是在可控的范围之内，投资者在分析政策时若抱有侥幸心理，是一种非常冒险的行为；其次是市场风险，目前深圳房地产市场已经过于饱和，很多限价带来套利都暗藏陷阱，投资者一旦忽略房地产市场的周期性的规律，盲目跟风，这是很危险的；最后是时间风险，现在开发商把交房的时间拉得越来越长，无论是自住者还是投资者，都需要考虑相当长时间内自身经济状况和市场未来发展情况，要冷静思考，从长远打算。

会员提问：报哥，我如果买老破小投资，合适吗？还有就是老破小跟老破大该怎么选？

报哥：你好，不管怎么样，这类老破房子在楼市中依旧处于末端，购房者绝大部分还是倾向于新小区；老破大和老破小如何选择主要还是看购买对象，选择大房子的大部分是改善型购房者，但是他们很少能忍受老旧小区，会尽可能选择别的小区，所以说老破大基本没有投资价值，唯一的优点就是贷款比例大，如果选择老破小，那么一定要考虑学区和交通两个因素，不然也不会有投资价值。

会员提问：报哥，你好，深圳本地人，最近感觉广州南沙很受深圳购房群体欢迎啊，主要是身边打算在买房投资的几个朋友频繁提起广州南沙，请问如果买房投资在南沙目前是不是比较好一些呢？还有就是买在南沙哪里比较合适呢？

报哥：你好，随着广州南沙成为楼市新风口，成交量大，市场热，需求旺盛，越来越多深圳的购房者也成为了南沙购房主力军，而南沙地价也反映出不管是购房者还是房企都对南沙有很高的预期。南沙买房要明确其基本逻辑，首先这里是大湾区价格洼地；其次对于投资性买房是看一个区域的交通是否发达以及产业是否多，如果交通便利，产业集群发达，这样才会吸引更多高新人群，形成强大购买力，对于买房投资的话，未来出手不愁接盘人。目前南沙内部有成熟区位配套的板块将占据优势。基于以上两点，可以考虑具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

会员提问：报哥，我刚毕业2年，想早点买房，但是资金有限，该怎么买房比较好呢？

报哥：你好，在资产十分有限的前提下，买房最好选择离自己生活圈近的，沿着地铁线挑选次新笋盘。不够富裕的人要进步就要明确几个坐标，首先是自己的父母，超过父母辈其实很不容易；其次是同龄人，最后是自己，可以先从融资开始。有两套房产再进行置换时，要先了解想买的房产，估算买到的概率，然后再开始卖手中的房产。卖房和看房同时进行，只要确定大概率可以买到就签字收定。只有在不需要依靠卖房置换就可以买到想要的房子的情况下，才可以寄希望于品质极好又量少的房子。

会员提问：报哥你好，小孩2岁，预算总价800-100万的房子，想要在深圳南山买学位房。有什么好的区域推荐吗？

报哥：你好，深圳南山学区房价位高居深圳前排。在南山地带，坐拥多所高级中学。总价高的学位房的选择方法以南山区为例子，在南山区教育资源的带动下，南山学位房价格走势变化大。深圳的各大区域教育资源丰富，主要集中在南山中心区、前海、蛇口、南头、华侨城等地，各大中学云集。不同户型定位也不尽相同，一房选强势，二房认准高价值、高辨识度和高品质，三房及四房优势互补，学位房和小区品质可相互补充。买房要认准，尤其体现在学区房上。

另外2房方面，最好选择片区内热点价值高、名校实力强，辨识度高的学位房，前海、蛇口片区值得关注。而在前海，可以考虑南山实验荔林小学或者鼎太小学+南山实验南海中学的学位房，然后再是南山实验荔湾小学+深大附中的组合。在蛇口建议关注育才系小学+育才二中或育才三中的组合。至于选择3房方面，比较好的学位房大多是老破旧或老旧类型的楼梯房为主，蛇口的育才系小学+育才二中或三中是首要关注的方向。如果够不着、看不上这个价位段的优质老破旧学位房，那么建议沿着还改善楼盘品质+更大面积+热点板块+保值能力的方向去找学位房。

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