东京房产市场所有的奥秘（不过就是一句话）

时隔49年，东京JR山手线又添新站了。为了迎接奥运会，新设立的“高轮gateway”站于3月14日正式开启了运营。

在东京所有的铁路中，JR山手线无疑是最重要的，沿线覆盖了东京大部分的商业中心和旅游景点。比如大名鼎鼎的新宿、原宿、涩谷；还有赏樱胜地代代木、上野、目黑川等等。其中，新宿站更是全世界最繁忙的车站，一天人流量高达150万，光是出入口就多达200个！从这里出发，几乎能到达东京任意一个地方。

早前在东京的不动产圈子里流行着“如果你不知道怎么挑选地段，那就沿着山手线买吧！”。山手线的站台设在哪里，哪里的房价就能“久经考验”！此次新站设立，回顾这些年高轮gateway站附近的不动产涨幅，我们再次来验证一下这条投资铁律。

01、那些年错过的高轮

高轮这地方虽处于都心三区的港区，但其实原来并不算特别好的地段。因为在其不远处，便是东京的另一个重要交通枢纽——品川站。

在强大的虹吸效应下，人口、资源、生产要素等纷纷向品川站附近聚集，导致高轮一直以来都像个默默无闻的“小老弟”。以至于当年站名还没官方确定时，大家都称呼它为“新品川”。

从土地公示价格来看，高轮的这轮地价上涨周期与此政策高度吻合。

2013年东京申奥成功的消息传回日本国内，掀起了一轮全国的不动产热潮，但高轮却“无动于衷”。但次年JR东日本就宣布将在品川和田町之间的高轮设立新车站。大家除了震惊还是震惊！高轮的地价也“应声而起”，在往后5年里年平均涨幅高达12.82%！

要知道，在过去6年东京都平均年涨幅为3%；高轮所在港区平均年涨幅为6.34%。高轮12.82%的涨幅是遥遥领先平均水平啊！如果你在2013年时买入高轮的土地，此时你的收益率高达91%！

面粉涨价了，面包怎么能不涨呢？

2019年，高轮的二手公寓平均价格为119万日元每平米。与前年相比，上涨了3.7万日元，同比小幅上涨3.2%。

下图为2010年-2020年二手公寓价格走势。绿色为东京都的均价，红色为港区的，蓝色则为高轮的。可以清楚地看到，高轮的价格近几年的涨势可是非常不错的。2013年时平均单价仅有83.6万日元，至今已上涨42%。

最后，我们从整体聚焦到具体的公寓。关注我们STARSEA的朋友一定知道，如果作投资用，我们是不会轻易介绍大家买新房的。

不过高轮Gateway附近的“年轻公寓”这些年却有不俗的表现。截止到2018年年底，附近二手公寓的售价普遍高于“新筑时”。这在日本是不多见的。

比如建于2018年的シティタワー品川，新建时售价为每平米为36.9万日元，而如今则高达80.5万，涨幅高达119.2%！

02、跟着再开发计划走

建立在国家战略上的“再开发”计划，确实是当地不动产市场的一剂强心针。所谓“投资要跟着政策走”绝对是普天之下都适用的准则。

可能有朋友会好奇，道理都懂，但现在提这是不是有点“马后炮”了，毕竟距离奥运会开幕都不过5个月了。该开发的都开发好了吧？

其实不然，作为一座成熟的城市，东京的“大兴土木”可不是全为了奥运会。如果觉得奥运过后，东京的发展就会停滞，地产市场将缺乏推动力，那就大错特错了。

比如日本常盤橋再开发项目，计划建造日本第一高楼，如此“面子工程”，大家可能想当然以为一定是喜庆奥运的吧～

其实不然，这楼要2027年才竣工；再比如涩谷的再开发，NHK放送中心2020年才刚刚开工。就连我们前文提到的高轮gateway车站，其实也不过是整个品川开发大计划中的一小部分而已。

根据官方发布的【品川开发计划一期】（品川開発プロジェクト第1期）来看，将来在附近还将建设四栋165cm～175cm的超高建筑。有意思的是，工期是2019年～2024年。

此外，日本未来最重要的国家交通战略，连接东京都与名古屋两大都市圈的“中央新干线”，也已敲定从品川站出发，设计的营运时速505公里/小时，预计2027年才能通车。为了迎接这次铁路大升级，周边地区也已被纳入再开发工程。

奥运会的召开，并不是东京这轮“大开发”的顶峰，而只是刚刚开始。纵观近30年的奥运史，大会对主办城市的房价推动有两波组成：

第一波是申奥成功后，城市基建开发如火如荼，房价也自然也水涨船高。

第二波是奥运成功举办后，城市魅力被世界认可，大量国际投资涌入。

自1996年亚特兰大奥运会起，就从来没有一座城市在奥运会后房价崩盘的，无一不是越涨越高。

03 长期看好东京的另两大原因

俗话说，短期看政策，中期看货币，长期看人口

1、妥妥的稳健货币

世界有多惨，日元就有多稳。

就拿这次疫情来说吧！当欧美各国相继沦陷的时候，金融风暴同时席卷全球。美股在短短一周的时间里两次“熔断”（大盘下跌超过7%时触发）。要知道，美股历史上至今一共也就熔断了三次……

股市有多惨？

而日元有多能避险？

我们来看这段时间日元兑美元的汇率！日元是在2月27日开启上涨的。当天，世卫组织首次宣布，中国境外新增新冠肺炎病例超过境内。欧美国家正式成了“全球抗疫主战场”。而这波高峰是在3月9日，汇率达到0.0097，而这天正好就是美股熔断的那天！

所以，“日元是世界三大避险资产之一”可不是吹的！为什么黑石、安联等国际保险巨头也选择投资日本不动产？因为有信心稳赚不赔！

2、进击的人口

东京的人口已连续23年净流入。截止到去年10月1日，人口数量已达到1394万。

可能这么说大家没有概念。去过东京的朋友一定有一个体会，虽然是世界第二大城市，但东京的高楼大厦并不多。站在“晴空塔”上眺望远方，目之所及大多是一片层高5、6层的“小平楼”。

而这现象的背后是高得可怕的人口密度。这是东京人口密度最高的5个区：

这是东京人口密度最低的5个区

可以看到，最低的大田区，人口密度也要高达12164人。

什么概念？我们印象中北上广挤不挤？其实和东京比起来真的是小意思儿。北京最拥挤的街道人口密度15000人！上海的人口密度平均仅有3800人！号称只能住“鸽子笼”的香港，人口密度也就6735人吧！

而东京人口密度最高的丰岛区23117人，垫底的葛饰区13070人，不用算平均数我们也知道，秒杀国内是妥妥的事儿。

错过了高轮gateway固然可惜，但更可惜的是错过整个东京未来的发展。那么东京买房怎么选地段呢？还用问～当然还是那条铁律：

如果你不知道怎么挑选地段，那就沿着山手线买吧！