五年后 100万房产和100万存款哪个值钱（央行行长这句话说透了）

诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言：在21世纪，影响人类社会发展进程的两大因素，一个是美国的高科技，另外一个是中国的城市化。在过去的20年里面，中国的城市化进程让越来越多的人住房条件得到改善，报告数据显示，到2018年城镇居民人均住房面积已达到39平方米，房地产发展迅速。不过，房地产快速发展的同时也带来了一个问题，就是房子成为金融投资品，尤其是近几年，房价快速上涨，积累了太多的风险。

举个简单的例子，如果能回到五年前，给你100万让你选择买房还是储蓄，相信绝大多数人都会选择选择房产，毕竟过去五年房价涨幅大家有目共睹。相关数据显示，全国住房均价在2013年还不到6000元/平方米，而到2018年时，已经达到近9000元/平方米，房价在5年时间上涨幅度大概在50%左右，这还只是包括全国所有地方的商品房均价，其实对于许多城市，过去五年房价涨幅远超50%，翻倍的大有人在。那么未来房价还能快速上涨吗？五年后，100万房产和100万存款哪个值钱？央行行长这句话说透了。

1、持有100万的房产

在过去，随着一轮轮房地产大潮的席卷，买房致富已经成为全民共识，房子不仅具有居住属性，同时还兼具金融属性，甚至具备了保值增值功能，楼市已经成为全民的财富盛宴，买房早的或者投资房产的纷纷庆幸自己房子买得早，一年房子又升值几十万。可是商品房是一种商品，还能只涨不跌？如今房地产泡沫已经很大，积累了太多的风险，楼市长效机制的建立，房地产税、空置税的有序推进，楼市去投机化，期待房子作为资产快速上涨只能是奢想。

如果是全款买的房，100万房产按100平米算，物业费和暖气费一年按4000元计算，五年房产的持有成本是2万 ，如果要交易变现，税费大约1.5万，成本是3.5万；如果是贷款买房，首付30%，贷款70万，等额本息贷款30年，按如今上浮15%的房贷利率来计算，前五年需要支付的利息为18万，叠加物业费等持有成本是21.5万。如果房价不涨趋于稳定，五年房子的持有成本在2万至21.5万；这还是理想的状况，如果到时候房地产税施行，就按1%收取，五年成本也要多支出五万。

2、持有100万的存款

对于楼市，水哥一直认为，不仅要把房子作为储蓄罐，更要把房子看作提款机，不能只看房子的纸面价值，更要看房子的变现能力，房子变现的价值才是真正的价值。如果有100万的存款，保守的来计算，买债券类理财基金，年化一般在6%至10%，那100万的存款五年后的价值就是133.8万-161万；这还只是保守的理财，如果能合理的配置财富理财，跑赢通胀基本是没问题，只要能保证年化15%，五年后就可以实现翻倍。

100万房产，如果要保证5年后比100万存款更值钱，那房价需要涨多少？不考虑地产税等，贷款买房五年房产的持有成本大约是21.5万，而100万存款五年保守理财收益是33.8万，100万房产五年后至少需要升值到155.3万才能保证不亏损？可是如今房价还能涨多少，六个钱包掏空都买不起房，还涨价50%？当前房价已经处于一个稳中有降的时期，未来几年房价上涨的可能性不大，大概率会趋于稳定。

更值得我们关注的是，过去十年是地产造富的十年，也是地产的黄金十年，城镇化进程叠加人口红利导致房地产发展迅速，可是如今看来房地产的好日子也快到头了。一方面是经济下行压力增大，由高速度发展转型到高质量发展，不能支撑房价的快速上涨；另一方面，政策和人口也是无法支撑，老龄化已经超出预期，高房价成了天然的避孕药，新出生人口负增长，北大教书苏剑称中国2018年或已出现人口负增长。经济、人口、政策均不支持房价快速上涨，潘石屹更是预言在保证房地产不会崩盘的前提下，房价会下跌20%以内。

2020年买房还是持币？楼市大局已定，央行行长一语道破，央行行长易纲在12月1号发表的文章中表示，未来将保障居民手中的钱不变“毛”。这一句话已经道破楼市的走向，正如易刚行长所言，千招万招，管不住货币都是无用之招。不出意外，未来几年对房地产的资金的流向将更加严格管理，管住货币将是未来的重要任务，而房地产作为资金密集型行业，没有银行信贷资金的支撑，如何推动房价上涨？现金为王的时代已经悄然来临，奉劝各位管好自己的口袋，楼市余温退去，总有一部分人要为自己的冲动买单。