囤地待涨的行为将得到遏制（深圳出台新文件严惩不按时开工竣工土地）

深圳出台新文件严惩不按时开工竣工土地行为 逾期2年可以没收土地

深圳在10月17日发布了一个文件，就是市规划国土委关于印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》的通知（深规土规[2018]11号），从这个文件来看，就是严格处罚一些占地而不建楼的行为。这个文件对建设用地开工、竣工管理有了新规定。根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对划拨和出让用地的开工、竣工期限作规定。这次规定是，实际逾期竣工满2年（含2年）的，按土地使用权出让金的20%计收违约金，也可以按出让合同约定，无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。就是严格开竣工延期管理，加大竣工违约处罚力度。而土地开发者的囤地待涨的行为，将得到遏制。

按照政策的规定，《管理办法》对竣工违约的违约金计收基数和计收比例进行了调整，计收基数由“土地出让金”调整为“合同地价”，计收比例由“每半年5%”调整“每3个月1.5%”；对逾期满2年（含2年）的，可以按照缴纳基数的20%收取违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例征收；也可以根据土地使用权出让合同约定，政府有权无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。调整后，竣工违约的应支付的违约金大幅提高。

根据这个深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）提到一些亮点如，本办法所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。保障性安居工程开工按照保障性住房建设相关规定执行。

基本对开工有了一个清晰的解释，开工就是取得土地证后，要挖深基坑，打基础桩，地基施工要完成三分之一才算。

有个新规定就是，1年内开工，4年内完工。文件要求，主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工（具体竣工期限按实际建筑体量确定）。

不过，对非住宅的建设有延长，就是按照建设的面积有延长可以到6年，如果是建面规模大于10万平方的，可以6年，5-10万平规模是5年。而且，非住房类建设项目地下室≥3层的，其开工日期可以在前款规定基础上再延长6个月，竣工期限相应顺延。

基本的参考标准就是，选取了“建筑高度”和“建筑规模”两个关键指标作为确定具体建设项目开工、竣工期限的依据。

下面看下亮点：

一、开工时间和竣工时间的规定，住宅是1年内开工，4年内完工竣工，所谓的竣工就是是指土地使用权人依法取得整宗地的规划验收合格证明或建设工程竣工验收备案证明。

非住宅基本是1-2.5万内开工，3-6年内完工。非住房类建设项目地下室≥3层的，其开工日期可以在前款规定基础上再延长6个月，竣工期限相应顺延。

但如果有提高容积率的，时间又有延长。出让用地存在地质条件特别复杂等其他特殊情形的，土地使用权出让方组织论证后，可对用地的开工、竣工期限再另行规定、约定。土地使用权人确实无法按划拨决定书或出让合同的规定、约定按时开工、竣工的，可按照本办法申请延长开工、竣工期限，并对不能按时开工、竣工原因进行说明并举证。

二、延长时间一些规定，按前款规定延长开工期限的，不计收违约金，每次延期不得超过1年，竣工期限相应顺延。除本办法第七条规定情形外，土地使用权人应当在划拨决定书或出让合同的规定、约定期限内按时开工，开工期限不予延期。超过规定、约定的开工期限未动工开发造成土地闲置的，按照闲置土地相关规定处理。

三、处罚，土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长3个月，按合同地价的1.5%计收；不足3个月的，按1.5%计收。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。土地使用权人按规定缴纳违约金后，竣工期限按原出让合同约定的竣工期限顺延。土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。逾期满2年（含2年）的，土地使用权出让方可按合同地价的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收；也可以按划拨决定书或出让合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

四、如果不能按期进行的，土地使用权人未申请调整开工、竣工期限，因无法按时竣工申请竣工延期或实际竣工逾期的，违约责任按出让合同约定执行；出让合同未约定的，按照本办法执行。实际逾期竣工满2年（含2年）的，土地使用权出让方可根据实际情况，与土地使用权人协商一致后，按土地使用权出让金的20%计收违约金；也可以按出让合同约定，无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

这里规定，实际逾期竣工满2年（含2年）的，按土地使用权出让金的20%计收违约金，也可以按出让合同约定，无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

五、本办法自发布之日起实施，有效期5年。本办法实施前我市发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。根据“从旧从轻”的原则，本办法实施前已签订土地出让合同的项目，符合条件的建设项目土地使用权人可申请按新办法调整开工竣工期限和违约责任；也可按已签订的出让合同约定执行，出让合同未约定的，按照《管理办法》执行。

不管怎样，这个办法用意是规范土地的开发，而不是将土地随便闲置，等待升值。强化批后监管，规范开竣工延期管理，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定，进一步规范开竣工延期管理工作。合理确定建设项目开竣工期限，严格开竣工延期管理，加大竣工违约处罚力度。

此举对购房者是好消息。